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房产资本退潮的今天,不要再在岸上裸泳

时间:2019-10-24 来源:不去辜负

衣食住行,永远是我们每个人的基本需求。而其中住这一块,可以说是最能让人们获得归属感的一个需求。

毕竟没有人想一辈子颠沛流离,居无定所。在外地打工许久的游子的最终目的也基本都是为了能够买上一套房子,让自己的另一半有一个依靠,实现他们的金屋藏娇。也想让自己的生活得到驻足之处,奔波之后能够得到身心的平息,因为家永远是最后的港湾。

而对于我国手里有些闲钱的中产阶级来说,住的需求变成了他们对于财富的追求。房产投资成了他们挖掘更多财富的一个方式。

但自2016年开始,政府不断加大的调控政策,让国内房产投资变得更加艰难,逐渐失去了昔日的光华。其中对符合条件的居民实行优惠政策,本科以上人才可以用同地段商品住房6折左右的价格购买人才住房也指明未来政策性住房将成为未来的主导,60%的住房供应都会是保障性住房。这一政策的推行,也就彻底对国内房产投资判了“死刑”。

除此之外,国内房产的高房价和不稳定性,也让国内的房产投资者,在背负巨大成本的同时,还得承受随时都可能发生的风险。

据2018年10月数据统计,一线城市房价水平最高,但北上深三城房价差距也逐步拉开。201810月,一线城市房价中位数为44842/建筑平方米。北京房价中位数仍居第一,为56891/建筑平方米。深圳第二为51136/建筑平方米,上海以44108/建筑平方米低于深圳居第三位。10月北京房价中位数比9月上升了1016/建筑平方米,深圳、上海及广州均有所下降,广州房价中位数比9月下降了3392/建筑平方米。

可以说这些一线城市的房价已经在得到有效的控制,然而深处的供求矛盾却是当今这些城市的最根本的问题。一线城市因其在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力,自然而然也就吸引了大量外来人口。因此,一线城市的住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征,住房的供求矛盾将会长期存在,短期内基本没法根除。虽然当前房价上涨的幅度得到了控制,但是住房供求矛盾总是源源不断地反映出来。其中最明显,也最具代表性的就是住房租金快速上涨,这就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。

一线城市如此,准一线城市和二线城市也同样存在问题。

与2018年9月相比,10月准一线城市房价中位数为21611/建筑平方米,比上月下降677/建筑平方米。其中天津、苏州较上月有所上升,杭州、重庆较上月有所下降。曾为全国房价第一的杭州,10月房价中位数为27088/建筑平方米,比上月下降4373/建筑平方米,房价水平仍居准一线城市第一。准一线城市中,重庆房价中位数最低,为13649/建筑平方米,比上月下降473/建筑平方米。

二线城市10月房价中位数的平均值为18138/建筑平方米,较上月略降205/建筑平方米。厦门以35353/建筑平方米居二线城市第一,沈阳以9357/建筑平方米居最末。二线城市中,房价中位数在20000/建筑平方米以上的城市还有南京、福州、宁波、青岛。西安、成都等2017-2018年热点城市,房价水平在二线城市中处于中等偏下水平。

2017-2018年准一线及二线城市的快速上涨,与一线城市住房投资投机需求溢出和三四线城市住房投资投机需求涌入有很大关系。投资投机需求涌入带来的房价短时间内迅速上涨,使得准一线及二线城市房价与现阶段当地居民收入水平脱节。

可以说国内的房地产市场依旧存在许多问题,虽然一线城市供不应求,但供求矛盾始终存在,租金的上涨会让投资者未来面临购买力的风险。二线城市更不用多说。

而最近的国际局势也让国内的房地产多了一分不确定性。中美贸易战会使得出口受阻,贸易顺差转变为贸易逆差,出口外汇额明显下降,央行外汇汇款变少,于此同时,用以向企业支付等价值人民币的数量减少,以往其中相当一部分资金流入房地产。这样也会间接导致房地产的资金流动性紧缺,加之大型房地产商开发和房地产交易中资金压力,下半年房地产开发速度将会有一定程度上的减弱,楼市需求也会适度紧缩。

面临如此多的风险,这对于投资者来说,显然是难以接受的。这样一来,海外房产投资无疑是更好的选择。

而东南亚房产则给了国内诸多投资者数不胜数的机会。由于一带一路的推行,这使得东南亚许多国家的经济得到了极快的发展。其中柬埔寨GDP增长率为7%,泰国GDP增长率2.8%,马来西亚GDP增长率4.9%,菲律宾GDP增长率5.8%,这足以说明东南亚国家如今经济的高速腾飞。

并且,东南亚地区的房产还有其独到的优势。

就好比拿泰国来说吧,泰国的房产基本都是精装修,可以直接入住,比起国内的毛坯房,可以说投资者省去了一大笔装修费用和耗费的时间。更加诱人的是,泰国房产基本没有公摊面积,还是永久产权且无房产税。

可以说,这样的房产一定可以吸引诸多的租客,而泰国房产平均年出租回报率在房价的5%-8%,有的地方可达15%,加上出租回报,泰国房产的平均年投资回报率在18%以上。看到这些数据,相信大家脑海里会浮现出过往的北上广深。

或许很多人会担心没人来租房,但其实这样的担心可以说是完全没有必要的。

泰国一度曾被称为是世界上最幸福的国家,这是因为泰国人有着平和的心态,并且福利制度完善。而且在一带一路的推动下,将会吸引许多外来劳动力来到泰国,这也会间接提升泰国的住房需求。

在如今国内房产投资市场步步紧缩,且承担着宛如站在随时可能崩塌的悬崖边上的风险时,海外投资无疑给投资者指引了一条明路。

而未来,海外房产投资也将会成为房产投资的一个趋势。

毕竟,在这个世界各地联系紧密的时代,放眼世界,善于抓机会的投资者更能走在时代的前端,而井底之蛙终究被淘汰。


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